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央企退出房地产:房价的另一个杯具  

2010-03-20 14:25:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     一条国资委要求旗下央企退出房地产业务的新闻,被理解为政府调控房价的妙方之一,进而全民欢欣鼓舞,殊不知,这实在是一条无厘头十足的政策。

    这种全民无厘头的背后是普罗大众对高房价的切肤之痛,但殊不知疼痛未必让人清醒,有时也会让人陷入思维混乱以及意气用事,却找不到基本的逻辑。

    论及高房价必然要究其原因,若买不起房,却整日叫喊其原因这是央企盖的房所以买不起,实在是荒谬之至。正如同去吃餐厅就餐,非要认为四川的师傅做的菜一定会比广州师傅做的便宜。

    直接了当的说,同一块地上盖出来的同样结构同样装修的商品房,由任志强的华远地产来卖难道会一定会比中国烟草卖的便宜?

    我不是在为高房价辩护,也不是在为国企辩护,我只想谈谈最基本的逻辑,而最基本的往往是最真实也最忌讳的,这也是为什么大多数研究者决口不提的根本原因。

    麻烦弄清楚以下几个问题:

    第一,房价是由什么决定的?这个问题最简单不过:供需绝对价格,和其他商品略有不同的是,此“需”既包括正常需求也包括投资性需求

   第二,房价和地价是什么关系?这个问题经典的经济学也早就回答过:是房价推动地价而非地价推动房价,如果你是开发商你去买地皮,

你是不是会根本周边房价的基本情况以及未来可能的变动预期再测算自己对于地价的最高承受能力?这是最基本的事情,却总是在被忽视。

    不要再相信什么地价推高房价,即便有推高,也是短期影响。你可以仔细想想,远洋地产刚刚拍的北京大望京地,楼面地价超过一平2万7,按照地价推高楼价的观点,将来建成的房子每平4万都正常,问题是如果将来市场走弱,这个价格一定能卖出去吗?如果地价推高楼价,那么高价拍地的地产商是不是一定能够盈利呢?
 
    相信地价推高楼价的研究者,估计都是接受的上世纪90年代以前的财经教育,当然或者没有接受过财经教育,比如牛刀之流,因为这一提法本质上是计划经济的成本定价法,那个年代大家相信物价=成本*(1+利润率)并以此定价,可笑,按照这种观点亏本卖出就是不存在的。

   第三,央企进入地产,从长远看是增加房子的供应,应该会对市场的平衡起到更好作用,而非现在所说的推高房价。甚至不排除因为央企的退出,供给可能减少结果反而推高房价。但是不排除在短期内,央企因为资金优势可能会更加疯狂。他疯狂任他疯狂去,他愿意拍高价让他拍去,若房价不值这个钱,将来有他好脸色,让他破产得了。

  
   上述三点都是常识,遗憾的是,这并不代表本人对央企有好感,因为央企天生就是邪恶的存在,只不过放在地王这个角度,上面三点更为重要。刚才看到新闻说中国远洋在政策压力下宣布要退出地产了,这更说明央企的邪恶,若你是一个正常的企业,你拍地王盖房子哪怕是炒房子和其他人有什么相干,现在就做贼心虚宣布退出,只能说明出了根子上出了问题。

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