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保障房危机:是戳穿神话的时候了  

2010-03-21 12:11:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        刚刚我在新浪微博上搜索了一下“任志强”,结果出来几十个ID,其中包括“专给任志强洗嘴”、“任志强暗杀团”、“任志强死无葬身之地”、“对着任志强的脸放屁”,若这些人早几年听任志强的话买了房子,大概不会这么这么无聊;相反,搜索另外一个人,也出现了一堆ID,比如“追随XX”、“爱看XX博客”、“XX牛逼”,如果是连续几年听这个人忽悠踏空房市还在替他摇旗助威,如同爱上绑架自己的抢劫犯,那可真是人生悲剧。

       昨天一个朋友说没有看懂我的上篇博客,简单明了几句话概括就是:尽管国企是王八蛋,但是既然存在了,除非你让他立马倒闭,否则人家做地王也是自由选择,他愿意面对风险面对高额利润的回报,和其他人有何相干;就比如假使你看好开饭店赚钱,花个几万块租个铺子卖50块一碗的馄饨也是你的自由,顾客愿意不愿意吃是另外一码事。若大家去买地王开发的房子,则国企地王赚钱;若大家不认账,国企照样会亏损。如果偏偏认为国企是在榨干大家的血汗,那么不好意思,说明你看涨房价,若不看涨,怎么会认为国企一定会榨到你的血汗了?你若看涨,为何会连续几年成为XX的粉丝呢?

   这些道理点到即止,今天只想谈谈两限房、经济适用房的事情。这个话题,本博已经讨论很多次了,虽然简单,但是观点明确:立即停止涉及产权转移的保障房计划(下面讨论的保障房都是涉及产权转移的),否则房价根本得不到压制,反而可能助推。

   道理很简单,数据也很多,下面只简单从常识角度谈一下:

 

   第一,保障房根本没有太多可行性

   到底有多少人拿到了保障性住房?看下面《新世纪》周刊提供的数据:

   截至2006年底,全国仍有四个地级城市、141个县级市没有建立租住房制度;全国累计仅有54.7万户低收入家庭,通过廉租住房制度改善了住房条件;经济适用房的投资,从2004年开始便出现了负增长,不少地方甚至停止建设,即便在2009年,经济适用房投资也不过1139亿元,在全年高达25619亿元的住宅投资中所占比例不过4.4%。

   保障房推行不下去的理由很简单:缺地,而政府并不愿意拿出更多的免费地块,而深层次的原因则是土地财政。可是土地财政短期显然无法根除,否则必然是财政危机,进而是执政危机。

   因此很多人都在清算土地财政,可是问题的核心是,即便是高价地也有人愿意来买,所以即便不是土地财政,只要有自由的土地交易,高价地的现状就不大可能改观。

 

   第二,保障房推高商品房地价

   其实,保障房是开放商的大生意,为何?商品房是有风险的,房价能卖多高由市场说了算,而非开发商,因此随时可能会亏损;保障房则基本是无风险的生意,相当于一个利润抽成而已,开发商成了“建设商”、“加工商”,来钱更稳当了。

   了解房地产的人都知道,建设保障房,资金不缺,但是缺地。同样一块地,现在很多都是连带保障房和商品房一起打包的。在价格一定的情况下,这块地含有的保障房越多,商品房折合的楼面价就越贵,因为成本是恒定的,保障房越多,开放商成本越高,最终都要转嫁到商品房。

   实际上,地块资源已经非常稀缺了,多一个保障房就少一个商品房,这是事实。

 

 第三,保障房分配不公,已成权力寻租产物

   如果你认为你一定可以买到保障房,恭喜你!但是,千万不要以为你达到了政策规定的条件你就可以买到!若你能买到,中国社会还会是现在这个样子吗?这样的事件已经这么多了,深圳最初的保障房很多都是开宝马的。

   保障房,不是你的保障,也不是大多数人的保障。上面的数据已经非常清晰。2009年,经济适用房投资也不过1139亿元,在全年高达25619亿元的住宅投资中所占比例不过4.4%。这4.4%大部分会被权力分配,剩下的那点别指望了。

   所以,保障房只会加剧贫富分化!

 

  

   第四,支持以所有权不构成转移的保障房建设,并建议将现有涉及产权转移的保障房都改为产权不转移性质(主要是廉租房),同时降低保障房的品质,以基本居住为首要目的。

 

   这样做有很多好处,第一,权力阶层不会为了省点房租就来争夺,所有房子都会给需要的人;第二, 不分降低品质,可以节省成本,建造更多的房子,以满足更多真正需要的人的需求。

 

   但是,本博敢肯定,这个政策的改变绝对不可能在短期实现,原因有二:第一,政策层面,不愿意将廉租房作为主打项目,因为个人既无利可图同时不符合政绩观,因为有成为贫民窟可;第二,广大群众不会支持,因为没有产权。其实若想改善大众福利,这恐怕是最便捷的一条路径了,对大众最有利可图的政策竟然可能得不到大众支持,这真是一大怪相

 

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